房地产业最终未被列入十大产业振兴规划，加之之前中央政府对是否救市一直态度模糊，出台的相关政策也大都不切主题，除了一个9000亿稍显力度，但那对大多数开发商而言似乎也算不得什么利好，于是，对于2009年房地产发展的前景，摇头的多了，叹气的多了。对此，我倒愿意相信只是期盼落空后深切失望所带来暂时性心情压抑，因为只要稍微理性的分析一下当前的形势，我们就会发现一切都远未到盖棺定论的时候。 在这次危机中，房地产业之所以没能象97年东南亚金融危机中那么获得偏爱，最终也落选十大规划，我认为有三方面原因：一是从94年房改开始到现在，房地产的市场化已经15年了，相比97年房地产市场发育初期，目前的房地产市场相对成熟完善，市场对调剂供求关系和资源配置的功能已经比较强大，通过市场这只无形的手来完成优胜劣汰和行业调整似乎更尊重市场；二是从2003年开始，中国的房价一路高歌，在一些城市，高房价已经远远超过了大多数人的购买能力，这种现象引起了广大人民群众的强烈不满，影响了社会的稳定，政府连续几年出台了一系列的调控措施，但收效甚微，房价反而越调越高，在这次金融危机中，很多大中城市的房价出来现了较大幅度的下降，但从消费者和政府的角度来看，降的幅度似乎还不够，因此，现在还没到“救市”的时候；三是此轮经济振兴的重点在于拉动内需，中国过往的经济增长模式一直依靠出口和投资双引擎来拉动，国内消费始终未能扮演其应有的重要角色，在内需上，这几年出现高速增长的只有房地产和汽车，而国人对房地产消费的执着已经对其它消费产生了抑制作用，这不是一种合理的消费结构，因此，政府希望通过多元化的住房供给来平衡房地产供求之间的矛盾，从而对内需的全方面真正启动发挥作用。因此，当前的房地产行业不“受宠”，丝毫不为怪。 那么房地产业是不是真的不再重要了？答案当然是否定的。房地产作为国民经济的支柱产业地位已经屡次获得肯定，其重要性不容置疑。房地产业对经济的拉动作用明显而且见效周期短，房地产业的振兴与否在相当大程度上关乎经济振兴的效果，特别是关乎09年经济增长保8的目标能否顺利实现。因此，国家不愿意看到也不会任由房地产业一蹶不振，我相信中央政府其实已经准备好了针对房地产业的振兴政策，只是现在还不是出手的时机。是否出手，什么时间出手要看房地产行业下一步的走势和其他产业振兴规划实施的效果。一旦市场调节机制和自我恢复机能失效或迟迟无法见效且房价已经回落到一个合理的水平，相信政府一定会出台真正有力度的“救市”政策。由此可见，“合理房价”其实是政府决定出手时机和力度的重要前提，所以很多业内人士解读政策后也提出了政府“救量不救价”的观点。那么我想再继续大胆猜想一下所谓的“合理价格”会是一个什么样的价格。 具体数字就不猜了，也没法猜。但我可以肯定的是这个价格既不会是消费者所期望的理想价格，也不会是开发商现在还在坚守的价格。由于买卖双方信息的不对称，加之长期受累于高房价的消费者对开发商的对立情绪还依然存在，消费者对房价的期望实际上已经偏离了理性、客观的标准。这里需要重点指出的是，消费者期望的价格是建立在开发商还有巨大降价空间这一假定基础上的。然而事实上很多市场的降价空间并不像消费者猜测的那么大。以邢台为例，目前主城区的房价大致在3000元左右，由于在建在售的很多项目都是在06、07两年地价高涨时期取得土地，不少项目的地价超过100万元/亩，楼面地价大多在700元以上，个别项目的楼面地价甚至达到1000元，加之这些项目规划了大量的中高层和高层建筑，建筑成本高达1300元—1500元/平方米，加上配套费、各项审批费用、设计费、管理费用和税金等，绝大多数项目的综合成本已经超过2500元/平方米，个别项目超过3000元/平方米，利润水平事实上已经回落到了一个正常标准，主动降价空间十分有限。如果真如消费者期望，价格继续下调甚至出现较大幅度的下降，开发商迫于生存压力势必要想方设法降低成本，甚至偷工减料，结果还给消费者的将是一大批低质量的房子，这不但不是消费者的利好，更是房地产市场的严重倒退。甚至还有更坏的可能，那就是开发商的逃离和烂尾楼的再现。显然，政府是不希望看到这种情形出现的。另外，目前邢台的房价收入比大致在7-8倍左右，已经比较接近国际公认的合理水平。因此，在邢台这样的城市，目前最需要调整不是房价，而是消费者的期望价格。当然，一些之前房价过高，泡沫成分过多的区域市场，目前的房价回调深度还不够，距“合理价格”还有一定空间。综上，我认为所谓合理价格将是买卖双方进一步相互妥协的价格，同时因为区域市场的差别较大，在合理价格的问题上，政府不会采取一刀切的措施，会因地制宜灵活界定，这也是“政策模糊”的一个重要原因，具体措施还需要各地方政府自己来把握和制定。 综上所述，房地产落选十大规划有其合理性和必然性，但这绝非表明房地产的重要性在下降，反而是上升了，因为，政府对待房地产的态度更慎重了，考虑更全面了，这对于市场而言，无疑是一种积极的信号。 邢台成城房地产咨询服务有限公司                                                                                                     乔志国