《邢台广播电视》报系列沙龙之房产行业（二）
房产行业 风起云涌
2010楼市 何去何从
且看邯邢两地房产精英
邢台天河山“论剑”
前言：2010年4月17日，国家出台了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，遏制部分城市房价过快上涨，一石激起千层浪，新国十一条一下子引起了巨大反响，大家对房地产市场的关注度比以往更高，房价会跌吗？市场会有什么样的反映？地产行业的近期走向是什么？4月24日，《邢台广播电视》报、《中原商报》携手新势力广告有限公司广发英雄帖，邀请邢台、邯郸两地房产精英齐聚天河山，探讨国家最新房产政策，研究近期房产走向，并为百姓买房提出切身建议。
时间：2010年4月24日
地点：天河山
主办：《邢台广播电视》报、《中原商报》
承办：河北新势力广告有限公司
主持人：李晓宇
编辑：王萌 秦毅
主持人：大家好，今天我们非常有缘，相聚在中国的爱情之山—天河山，邯邢两地的地产精英在一起进行相互交流，本次活动由《邢台广播电视》报和《中原商报》共同主办。今天我们沙龙的主要议题有三个。第一个问题针对读者，我们就购房人最关心的问题探讨下近期市场的动态，房价的变化情况，还有房地产走势。
第二个就是业内关心的问题，业内最关注的是地产行业近期走向、开发模式、如何打造最适合居住的环境，如何提供最好的服务。
第三问题 如何通过媒体平台，打造两地互相交流的沟通、互相促进的平台，以便促进两地房地产行业共同受益，共同提高。
郭治辉：我来自邯郸恋家网，是邯郸专做房产的一个网络，去年在邯郸开始起步。我们通过网络这个渠道，为邯郸的房地产商做服务，涵盖了二手房、中介机构等等项目，主要整合房地产网络做一个推广宣传。
李慧君：我个人认为开发商开发楼盘周期比较长，从开发建设到销售不确定的因素非常多，受市场政策这些因素很大，价格也是由成本构成的，现在土地价格非常高，土地价格也会越来越高，房价一直上涨也是一件很正常的事情。国家出台的政策虽然对房价有一定影响，但是我认为影响并不是非常大。对于开发商来说，提高所建楼盘品质，建造特色房是至关重要的。
许志奇：我是来自邢台正高策划工作室，从99年开始服务房地产，05年之后接了一些小的项目，目前服务的是现代城、江南春天，我们主要做前期服务多一些，负责前期的规划与设计，目前运作一个小的网站，邢台365。大家有兴趣的话可以去看看。
张龙：我来自邢台大都地产公司，今年市场有好多因素影响，一是政策方面，再一个是三年大变样，今年是第三年，相对来说旧城改造项目比较多，现在的市场竞争激烈也是一件好事，因为竞争激烈对开发商提出了更高的要求，只有你做出更好的产品来，才能迎合市场，买房的老百姓肯定也是越来越理智，不是简单的以前的有房住就可以了，现在要求也是全方面的，各方面配套、品质都要求很高，我们借这个机会向大家学习学习。
陈磊：我来自邢台房地产业行业协会，我们每个月出一份房产动态，是对内发行的，主要报市政府、市委，现在政府对房产数据非常关注，各个开发商的市场统计表包括城建规划和银行公积金中心所有的数据都要往市政府报，政府现在特别关注房地产市场，也特别关心各个开发企业的前景，我认为将来怎样发展还是要拿数据来说话。
韩春：我是来自北京华夏麒麟投资有限公司。首先感谢新势力公司给我们一个平台，和邯郸的同仁一起交流。我来到邢台不久，也缺乏这样的交流平台。公司09年开发的麒麟郡，半年内销售一空，今年乃至明年我们有将近两百万开发的麒麟湾，还有一个高档社区叫79号院，在八一大街那儿。
国家从03年04年一直到现在，一直在出台政策，它们是在控制房价的增长速度，而不是打压房价，房价增长与国家发展、城市发展有很密切的关系；另外一方面起决定作用的就是市场，市场是检验开发商实力和服务的唯一标准，市场需要你做什么，你就要提供什么。我刚看《中原商报》一个广告，上面有句话，“房地产行业是一个具有创意性的行业”，我非常赞同这句话，老百姓想到什么东西，你就做什么东西，毕竟房子也是商品。
郭志强：大家好，我是来自盛世地产公司，刚才大家说的都很好，我们地产公司在2009年是开发比较快的一年，一下子开了三个盘，刚才主持人提的几个问题我考虑了一下，以下仅代表个人观点。邢台市因为桥西是新城，桥东是旧城，价格上桥西比桥东贵500元，现在邢台房价分开档次了，3000左右是一个档，3500左右是一个档，3000以下是一个档，现在邢台市同一区域同价格竞争比较激烈，只能说是卖的是质量，质量上的去，价格就上的去。我们现在已经交房了，所以很注重物业的管理，相对来说售后服务是非常重要的。
刚才说到房价，我比较同意韩经理的说法，不是打压，而是控制房价增长速度不要过快。政府能努力提高人们的收入，使人们的收入水平和房价缩小距离。邢台市09年人均收入一万七左右，房价还是趋于正常的，缩小距离了也就是变相的降房价了，如果房产降价了国家会承受不起的，因为房产是一个综合性的项目，涉及很多产业、各个行业，如果房产降价了，各个行业的不安因素也会产生。国家政策第一套住房利率是0.8，第二套住房是1.1，0.8是鼓励人人都有房住，现在邢台市主力户型110-120，而买这种户型的人，大都是二次购房或改善性住房，第二套利率高就会打压一部分买房人的积极性。同时也会遏制一些专门投资的人。
朱海军：我来自万峰地产，现在负责金域首府销售部。我是从石家庄过来的，来邢台时间比较短，对邢台市场并不是很了解，很感谢和邢台邯郸地产的精英们交流的机会，现在就刚才提的三个问题，简单发表一下个人意见。
国务院下发国十条之后，中国大城市稍微受到一定的影响，对邢台邯郸影响不大。我非常同意刚才两位的观点，国家出台政策，是调整房地产价格增长速度，控制在一个比较稳定的增长速度之内，并不是说要打压房地产，所以我认为房地产的价格会稳中有升。从2009年底到2010年初，全国各大城市和中小城市地王频出，所以说各大开发商也好，中小开发商也好，拿的地还是比较多的，但是说要想把这个市场做好，肯定要有他自己的特色。关于最后一个问题，邢台邯郸房地产两方的一个促进，我认为多组织一些这样的活动，是很好的。
姜明：我是来自邢台冀兴房地产开发有限公司，，目前开发的是自然城项目，我们承诺大家一手交房一手交证。从销售这块感觉，所有的客户对价格一提而过，大家最主要关注的还是质量，第二个关注开发商运营商有没有这个实力，因为开发商主要是后期包括物业居住也好，并不是因为价格而买这个房子，虽然他们首先关注的是价钱，但是最不关注的也是价钱。再一个我感觉国家出台的政策，对我们这个中小城市影响并不大，所以刚才大家都发言，觉得房价不会降，都是稳中有升，不会大幅度提升，都是小幅度的，桥东和桥西本身房价就有一个差距，但是两边的房子都卖的非常不错，根据大家购房的热度，我感觉房地产市场肯定是稳中有升的。而且对我们中小城市来说，2010年的市场会非常稳定的。
陈章博：大家好。我是新势力广告有限公司为了更好的服务房产商而聘请的营销方面的顾问，也希望以后给大家提供更专业的服务。对于刚才提出来的这三个问题，前面有很多同行也说了，房价方面一致认为是稳中有升，但是就政策出台以后，包括北京或者是一些大城市，的确会有很大的波动，但是对我们三线城市包括邢台、邯郸，都会有滞后性。
就我个人担心的不是价格，因为随着土地价格上升和房产的逐步成熟，价格稳中有升是合乎市场规律的，但是也由于三年大变样和政策出台之后产生的一个观望心理，和三年大变样增加的很多供应量，包括刚才也提到，三年大变样今年是最后一年，很多项目都会集中在这一年，随着供应量的增加，说明我们的客户会有更多的选择，也意味着有更多的房源会很难卖。再一个供应量的增加，按照大城市比较成熟的经验，会从很注重广告推广回归到很注重产品的打造，因为老百姓到最后还是会买这个产品，所以会回归到打造产品方面，我们开发商会提供一个非常优秀的产品，然后再注重服务，包括物业管理，社区文化等等方面。
最后一个邯郸和邢台两地的交流，像这样的沙龙当然是非常好的，另外一个还可以在媒体平台上举行一些各类型的活动，加强交流或沟通，比如一些户型的比赛和楼盘的评选，或者是广告平面的评选，都能够让两地互相了解，而且比较才会有一个进步。
高延毅：大家好，我来自河北卓立房地产开发公司，之前一直在石家庄，08年刚到邯郸。可能对三线城市不太熟悉。我对主办方提出的几个问题先简单阐述一下个人观点。首先关于房价问题，为什么现在出台各种新政，因为房价是最关注民生的东西， 08年 09年金融危机，8%的经济增长率大部分是房地产拉动的，这个主旨是改变不了的，所以说我认为在未来发展过程中房地产仍然是一个主流。
邯郸呢，总的来说属于一个三线城市，但是邯郸在09年的经济总量GDP大概是1900亿，对于邯郸这样拥有900万人口的地区来说，1900亿是非常非常高，有数据说它在全国城市里排36位，有数据说排41位，但是在经济上排行绝对是靠前的，所以从这点我以为邯郸的房地产还具备很大的潜力。
针对邯郸的地域特色，说一说房地产的产品，首先说住宅。和邯郸政府导向是息息相关的，市场是决定价格，但是政策导向是非常非常关键的，邯郸房地产市场缺乏长期效应，住宅到现在为止我认为对于在售楼盘和邯郸的需求量是供不应求的，邯郸2010年几个旧城区包括丛台区都加快了房产的大项目建设，有很大的供应量，但是现在还没有成型，还没有完全推向市场，可能在今年的下半年会出现供求平衡。
我个人认为现在邯郸房地产市场没有泡沫，08年金融危机的时候，邯郸市场止步不涨，只是销售速度放缓了，但还是没有影响，我认为邯郸房价肯定还会往上涨。
第二个是发展方向问题，邯郸市房地产发展方向还是以政策导向为主，将来这种大盘会增多，旧改的空间会变小，从市场角度来看，一般的旧改开发商实力都稍微差一点，对于拆迁补偿邯郸的补偿标准已经远远高于一线二线城市，据我了解，现在有的已经到了1:3，成本上控制的开发商不可能去做，第一是本人缺少资金，第二是遍地开花的小项目会越来越少，第三个是住宅部分，会渐渐趋于饱和。办公市场现在人们关注的比较低，但是写字楼和办公这块具有很大的发展潜力。
两地交流这一块，去过几次邢台，我个人认为，邢台房地产项目的营销水平要高于邯郸市，特别是从推广和策划来说，绝对高于邯郸，这一点是从城市的开放程度和投资商的理念有关，看看他们临街的广告，本地报纸从发布的消息上来看，我认为邢台水平比邯郸高。二是邯郸市场对于我们营销人员来说，我们在推广、营销策划上不细致，很多投资商不懂还的投资策略就是走一步算一步，我认为邯郸投资商在这点上不如邢台投资商开明，导致了邯郸楼盘在推广上策划上没有系统性。刚开始来邯郸的时候觉得都是各自为战，从去年下半年到现在为止，主办方给我们提供了不少交流机会，我认为这样的交流非常好，咱们跟邢台同仁也要多学习。大家多交流互相提高，共同促进两地房地产市场的繁荣，这是我们应该做的也是必须做的。
毕兰敏：我来自杏苑房地产开发公司，公司成立的时间比较晚，杏苑公司成立的时候，是市委、市政府给的政策，我们的小区在邢台的黄金地段，离三院比较近，2010年1月份拿到的预售证。听了各兄弟单位的经验交流，受到很大启发。国务院17号发出的通知，制止部分城市的过高的房价上涨，切实解决城市居民的城市住房问题，通知下发以后，楼盘销售受到一定的影响，但是对上海、北京、深圳等大城市影响比较大，拿邢台来说，房价影响比较小。
朱燕波：我来自邯郸市嘉房地产公司，谈下走势问题，我认为是稳中有升的，国务院政策下来以后，对市场有一些影响，对于媒体宣传肯定有一个短暂的观望期，我认为是1—3个月，观望期之后，市场还是取决于供应量和需求量的比例，提一个简单的建议，我们办的这个活动非常好，但是希望再加一个内容，让大家去外地的城市参观优秀楼盘，让大家走一走，看一看，谈一谈。
黄满江：我来自秀兰房地产开发有限公司，我们的公司在保定是集开发、建设、物业、五星级酒店为一体的集团式开发公司，水榭翰城这个项目是我们公司三年走向河北，五年走向全国的第一个外地项目，盖了19栋楼，一期8栋，二期11栋都正在建设，我个人的看法，国家出台的政策会让客户选择更理智一些，考虑的更全面化，工程质量是一方面，后期的物业也很重要，尤其是二次置业的客户。
王兴：我来自河北永辉房地产开发有限公司，我们公司在邢台做的是品牌楼盘，目前各种政策对我们的销售没有太大的影响，我们也问过一些客户，贷款对他们来说，影响大不大，客户说，要真想买房，利率对他们来说，影响不大。随着城镇的发展，居民对于购房会更理性化，不单单像前几年那样是住房子，更要住景观、住物业。
韩涛：首先感谢一下主办房，在座的都是地产界精英，我们家居建材行业的，但是也跟房地产有关，我来自月星国际家居广场，我们总部在上海。接来下说下主办方提出的问题，我可以通过自身的例子讲一下，我十年前参加一个上海的房地产分会，与会者有王石、潘石屹、任志强等房地产大鳄，他们都在讨论房地产走势，这几位房地产大鳄一直在说，房产一定要涨，不涨不行，中国房地产是我们的支柱产业，必须有房地产的支撑才会有税收。第二是土地越来越少，开发成本越来越大，所以会越来越贵。另外就是没有规定时间段，如果从长远来看，十年以后房价跟现在相比，现在的人们是幸福的。
常苏扬：我们是来自无锡瑞众地产顾问有限公司，服务项目包括楼盘的前期策划和销售，之前我们做过一次房地产发展走势的研究，1997年后，中国的城市化进入了加速期，直至2008年城市化率达到45%的水平。根据专家预测，中国将在2013年左右（预计在2011-2016年之间）结束高速城市化过程，这一期间的城市化增长率约为1.09%，城市化率则在47.93%一53.37%之间，此后中国的城市化增长逐步放缓。按照Logistic增长模型预测，2020年中国的城市化率为57.67%，2030年城市化率达到67.81%。要完成2030年67.81%的城市化水平，按照2008年中国45.68%的城市化率，每年要提高城市化水平近1个百分点，相当于每年有近1400多万人转移到城市来，按照人均30平方米的住房需求，那么每年共有4.2亿平方米的住房需求。因此，从中长期来看，作为拥有13亿人口的发展中国家，中国的城市化进程远未结束，房地产作为国家经济的支柱产业地位不会动摇，中国房地产行业具有巨大的发展潜力，至少20年的时间。
按照我们的预计，20年后会出现一个拐点，按照现在的政策，只是控制房价的增长速度，并没有打压房价，现在一线城市的房价过高，导致于一部分人员的流失，这部分人员会选择二、三线城市，这部分城市的房价会上涨，我认为五一的销售情况不容乐观，大部分会对新出的政策保持一个观望态度，具体的引爆点，个人认为会在十一的时候，本人目前经历的三个城市石家庄、邯郸、邢台，三地代理公司的专业度有待提高。对于一个项目的开发，并不是根据详细的市场调查来做的，都是根据开发商的主观臆断，跟踪别人的主力户型走，来推出自己的主力户型。从而导致后期项目同质现象严重，直接影响到自己的回款，导致后期销售难度比较大。
后记：
一日的天河山之行令人难忘，我们不仅领略了天河山的美景，还与邢台、邯郸两地房地产精英一起探讨了房产走势、方向以及对百姓购房提出了合理的建议，让大家在目前的社会情况下，更能清楚地了解房地产市场。我们也希望能通过本次沙龙和各界精英们的观点，让老百姓心里都有一杆秤，从而使您达到理智消费、愉快消费的目的。
与会嘉宾：（排名不分先后）
|
河北华韬房地产总经理 陈章博
正高工作室 许志奇
杏苑房地产开发有限公司副董事长 毕兰敏
大都地产 张龙
天朗同创房地产咨询有限公司 程俊臻
邢台房地产业协会 陈磊
华夏麒麟策划总监 韩春
河北万峰地产销售经理 朱海军
河北万峰房地产公司 朱韦韦
河北永辉房地产开发有限公司 王兴
邢台市冀兴房地产公司 齐利茜
邢台市冀兴房地产公司 陈涛
邢台市冀兴房地产开发有限公司销售主管 姜明
河北卓立房地产开发有限公司项目经理 高延毅
河北秀兰房地产开发集团有限公司 黄满江
景城房地产开发有限公司 李锋
景城房地产开发有限公司首席设计师 张志辉
邢台龙湖开发有限公司 逯贵军
河北邢台盛世房地产有限公司 王文生
|
盛世地产策划经理 郭志强
河北金麟房地产副董事长 范保兴
河北卓立房地产开发有限公司项目经理 高延毅
河北鑫港房地产开发有限公司办公室主任 陈银龄
邯郸月星国际家居广场策划 韩涛
邯郸市远实房地产开发有限公司客服部经理 刘娟
邯郸市远实房地产销售主管 闫利
邯郸市复兴房地产开发有限公司财务销售 楚丽霞
邯郸市美园房地产开发有限公司销售经理 吕红丽
无锡瑞众地产顾问有限公司策划 常苏场
无锡瑞众地产顾问有限公司销售经理 刘艳飞
河北邯郸卓峰房地产开发公司副总经理 武淑娟
北京宝盛城房地产开发公司副总经理 王霞
邯郸市辰寅阁房地产经纪公司总经理 张立红
邯郸市嘉房地产公司销售部办公室经理 朱燕波
恋家网经理 郭治辉
诚铭房地产公司营销经理 李慧君
大连连邦世纪地产顾问营销总监 郭伟
|